跌出40%, 11月刚需集体抄底? 2025年11月北京房地产市场分析月报

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发布日期：2025-12-15 10:16 点击次数：120

楼市深寒中，一把意外的火苗正在悄然窜起

北京11月的寒风刺骨，二手房市场却意外地迎来了一股暖流。

数据显示，11月北京二手住宅网签量达到1.44万套，较10月的1.21万套上涨了19.5%。

而从实际成交数据来看，表现更为亮眼：11月全月大中介成交8090套，较10月的6675套上涨21.2%，创下自3月小阳春后近8个月的最高纪录。

这一翘尾行情，与当前房价的“跌跌不休”形成了强烈反差。

经过两年多的持续下行，北京二手房均价已彻底回吐2016年以来的两轮涨幅，

如今的房价水平，相当于回到了8年前的2016年初。

不少房源较高峰时期跌幅高达40%，尤其是曾经被称为“抗跌神器”的学区房，部分房源跌幅尤为惨烈。

北京楼市：海淀五道口回调信号强烈！

2025年11月海淀区五道口楼市回调信号强烈！尤其老小区近期成交较历史最高点成交价大幅跳水，降幅均突破45%——展春园降幅52.2%，王庄路27号院降幅45%，成府路20号院降幅47.9%，回调力度远超市场预期！

展春园40.96平米的一居室，今年2025年11月27日成交价204万，而同户型在2022年2月26日成交价427万，降了223万，降幅约52.2%。

王庄路27号院63.3平米的两居室，今年2025年11月19日成交价330万，而同户型最高点成交价600万，降了270万，降幅约45.0%。

成府路20号院51.43平米的一居室，今年2025年11月16日成交价245万，而同户型在2023年2月23日成交价470万，降了225万，降幅约47.9%。

北京楼市：朝阳这波房价回调有多狠？

朝阳朝青板块房价降得有多狠？同户型有的降了近700万，降幅超3成，有的最高逼近40%——从刚需两居到改善五居无一幸免！

华纺易城92平米的两居室，今年2025年11月29日成交价448万，而同户型在2023年3月26日成交价737万，降了289万，降幅约39.2%。

天鹅湾南区86平米的三居室，今年2025年11月28日成交价710万，而同户型在2023年6月29日成交价1070万，降了360万，降幅约33.6%。

金隅凤麟洲240平米的5居室，今年2025年11月15日成交价1175万，而同户型在2022年9月4日成交价1850万，降了675万，降幅约36.5%。

北京楼市：天通苑房价有点恐怖

在今年国庆之后，天通苑的市场热度有小幅的提升。但最近从整体来看，房子还是不好卖。

天通苑有很多房子是无电梯的复式，流通性较差，目前最低挂牌单价是1.7万/㎡，并且有不少房源挂牌单价不到2万/㎡。

另外，目前已经有不少房源的挂牌总价低于200万，当前的最低挂牌总价是178万。

挂牌总价相比于今年8月份，普遍降低了10-20万的水准。8月份的最低挂牌总价是195万，且大多还在200万出头。

从最近的成交数据来看，天通苑在近两年的回调幅度较小。

天通苑北三区在2025年10月成交了一套107㎡的2居室，成交价322万。同户型在2024年8月成交价是364万，降价了42万，幅度12%。

△天通苑-天通苑北三区107㎡2居室：

2025年10月，中楼层成交价322万

相比于2024年8月，同户型成交价364万，↓42万，-12%

相比于2022年12月，同户型成交价452万，↓130万，-29%

相比于2020年3月，同户型成交价416万，↓94万，-23%

相比于2016年5月，同户型成交价338万，↓16万，-5%

天通苑东三区在2025年11月成交了一套110㎡的3居室，成交价268万。同户型在2024年10月成交价是345万，下降77万，幅度22%。

△天通苑-天通苑东三区107㎡3居室：

2025年11月，中楼层成交价268万

相比于2025年10月，同户型成交价292万，↓24万，-8%

相比于2024年10月，同户型成交价345万，↓77万，-22%

相比于2022年9月，同户型成交价485万，↓217万，-44%

相比于2021年5月，同户型成交价445万，↓177万，-40%

天通苑中苑在2025年11月成交了一套108㎡的2居室，成交价323万。同户型在2023年7月成交价是419万，降价了96万，幅度23%。

△天通苑-天通苑中苑108㎡2居室：

2025年11月，中楼层成交价323万

相比于2024年7月，同户型成交价357万，↓34万，-9%

相比于2023年7月，同户型成交价419万，↓96万，-23%

相比于2022年11月，同户型成交价452万，↓129万，-29%

相比于2021年8月，同户型成交价505万，↓182万，-36%

天通苑东一区在2025年11月成交了一套84㎡的2居室，成交价225万。同户型在2023年10月成交价是335万，降价了110万，幅度33%。

△天通苑-天通苑东一区84㎡2居室：

2025年11月，中楼层成交价225万

相比于2025年4月，同户型成交价272万，↓47万，-17%

相比于2023年10月，同户型成交价335万，↓110万，-33%

相比于2022年7月，同户型成交价405万，↓180万，-44%

相比于2020年4月，同户型成交价360万，↓135万，-38%

北京楼市：市场已经疯狂了

在最近一轮的回调中，海淀总体表现相对更为抗跌。不过从最近的实时成交走势来看，海淀的不少次新房幅度普遍在40%以上，老破小已经接近或超越50%。

如此的幅度下，成交量有上升的趋势，且绿中介挂牌量已经跌破40%，市场已经疯狂了。

展春园在2025年11月成交了一套41㎡的1居室，成交价204万。同户型在2022年2月成交价是420万，降价了216万，幅度52%。

△五道口-展春园41㎡1居室：

2025年11月，中楼层成交价204万

相比于2022年2月，同户型成交价420万，↓216万，-52%

相比于2021年6月，同户型成交价399万，↓195万，-49%

相比于2020年3月，同户型成交价350万，↓146万，-42%

相比于2013年5月，同户型成交价204万，价格持平

金谷园在2025年11月成交了一套67㎡的2居室，成交价410万。同户型在2021年6月成交价是760万，降价了350万，幅度46%。

△知春路-金谷园67㎡2居室：

2025年11月，中楼层成交价410万

相比于2025年3月，同户型成交价570万，↓160万，-28%

相比于2022年1月，同户型成交价688万，↓278万，-41%

相比于2021年6月，同户型成交价760万，↓350万，-46%

相比于2016年9月，同户型成交价489万，↓79万，-16%

怡秀园小区在2025年11月成交了一套89㎡的3居室，成交价723万。同户型在2021年8月成交价是1296万，降价了573万，幅度45%。

△万柳-怡秀园小区89㎡3居室：

2025年11月，高楼层成交价723万

相比于2024年10月，同户型成交价820万，↓97万，-12%

相比于2022年12月，同户型成交价1142万，↓419万，-37%

相比于2021年8月，同户型成交价1296万，↓573万，-45%

相比于2017年3月，同户型成交价942万，↓219万，-24%

莱圳家园在2025年11月成交了一套65㎡的1居室，成交价348万。同户型在2022年10月成交价是621万，降价了273万，幅度44%。

△清河-莱圳家园65㎡1居室：

2025年11月，中楼层成交价348万

相比于2024年12月，同户型成交价502万，↓154万，-31%

相比于2022年10月，同户型成交价621万，↓273万，-44%

相比于2020年10月，同户型成交价483万，↓135万，-28%

相比于2017年3月，同户型成交价535万，↓187万，-35%

知春里在2025年11月成交了一套52㎡的2居室，成交价529万。同户型在2021年7月成交价是745万，降价了317万，幅度43%。

△双榆树-知春里52㎡2居室：

2025年11月，3层成交价428万

相比于2025年3月，同户型成交价529万，↓101万，-19%

相比于2021年7月，同户型成交价745万，↓317万，-43%

相比于2020年6月，同户型成交价570万，↓142万，-25%

相比于2016年6月，同户型成交价455万，↓27万，-6%

上地西里在2025年11月成交了一套113㎡的2居室，成交价788万。同户型在2021年7月成交价是1330万，降价了542万，幅度41%。

△上地-上地西里113㎡2居室：

2025年11月，5层成交价788万

相比于2025年8月，同户型成交价968万，↓180万，-19%

相比于2024年11月，同户型成交价1144万，↓356万，-31%

相比于2021年7月，同户型成交价1330万，↓542万，-41%

相比于2017年3月，同户型成交价1280万，↓492万，-39%

北京楼市：海淀回调严重！

海淀双榆树是“学区洼地”，靠优质学区和三环四环间的好地段，一直是北京二手房市场的热门。这里大多是 “老破小”，之前借着学区热度总价居高不下，可在本轮市场调整中，同户型价格波动明显，降价表现也很突出。

知春里57.4平米的两居室，今年2025年11月20日成交价360万，而同户型在2021年12月23日成交价697万，降了337万，降幅约48.4%。

双榆树东里54.5平米的两居室，今年2025年11月19日成交价375万，而同户型在2022年4月17日成交价670万，降了295万，降幅约44.0%。

知春东里79.2平米的三居室，今年2025年11月23日成交价686万，而同户型在2023年2月26日成交价1027万，降了341万，降幅约33.2%。

北京楼市：东城二手房价格大幅回调！

东城区左安门板块挨着南二环，交通便利、生活配套成熟，是刚需关注的二手房热门区域。这里多为实用紧凑户型，但最新成交数据显示，同户型2025 年成交价较 2022 年高点有明显回落。

长青园39.25平米的一居室，今年2025年11月26日成交价219万，而同户型在2022年9月22日成交价443万，降了194万，降幅约47%。

左安浦园49.36平米的一居室，今年2025年9月19日成交价290万，而同户型在2022年7月7日成交价512万，降了222万，降幅约43%。

火桥北里39.54平米的两居室，今年2025年9月12日成交价279万，而同户型在2022年11月11日成交价460万，降了181万，降幅约39%。

北二环外小西天电梯两居已经200+

近期成交的红联南村46号院电梯小两居总价已经破300万了

房源情况：带电梯次顶层全明户型南向

面积是52.4平米的正规小两居，单价5.6万

近期徘徊在300左右的两居已经不在少数了，而且有几套报价已经破300万了，都是不错的房子

所以房价还会下降到什么程度呢？目前北邮北师大南门有4套小两居，总价都能在300万以内，未来一居会越来越难出手，能入手两居当然还是建议两居，无论是自己居住还是未来置换都会容易些

北京楼市：朝阳完全超乎想象了

从最近的成交数据来看，朝阳不少板块的回调幅度较大，包括板块内的标杆次新小区，幅度很多在40%以上。

润泽悦溪在2025年11月成交了一套175㎡的3居室，成交价951万。同户型在2023年2月成交价是1775万，降价了824万，幅度47%。

△北苑-润泽悦溪175㎡3居室：

2025年11月，3层成交价951万

相比于2025年8月，同户型成交价1166万，↓215万，-19%

相比于2024年12月，同户型成交价1300万，↓349万，-27%

相比于2023年2月，同户型成交价1775万，↓824万，-47%

相比于2019年5月，同户型成交价1315万，↓364万，-28%

富力城A区在2025年11月成交了一套102㎡的2居室，成交价650万。同户型在2021年4月成交价是1141万，降价了491万，幅度43%。

△双井-富力城A区102㎡2居室：

2025年11月，顶层成交价650万

相比于2025年7月，同户型成交价838万，↓188万，-23%

相比于2022年10月，同户型成交价1136万，↓486万，-43%

相比于2021年4月，同户型成交价1141万，↓491万，-43%

相比于2019年3月，同户型成交价960万，↓310万，-33%

北纬40度二期在2025年11月成交了一套84㎡的2居室，成交价452万。同户型在2022年4月成交价是790万，降价了338万，幅度43%。

△望京-北纬40度二期84㎡2居室：

2025年11月，中楼层成交价452万

相比于2025年3月，同户型成交价579万，↓127万，-22%

相比于2024年11月，同户型成交价628万，↓176万，-28%

相比于2022年4月，同户型成交价790万，↓338万，-43%

相比于2015年12月，同户型成交价456万，基本持平

华纺易城在2025年11月成交了一套92㎡的2居室，成交价448万。同户型在2023年3月成交价是738万，降价了290万，幅度40%。

△朝青-华纺易城92㎡2居室：

2025年11月，中楼层成交价448万

相比于2024年11月，同户型成交价583万，↓135万，-23%

相比于2023年3月，同户型成交价738万，↓290万，-40%

相比于2022年3月，同户型成交价730万，↓282万，-39%

相比于2016年2月，同户型成交价448万，价格持平

上京新航线在2025年11月成交了一套97㎡的3居室，成交价650万。同户型在2022年12月成交价是1049万，降价了399万，幅度38%。

△望京-上京新航线97㎡3居室：

2025年11月，高楼层成交价650万

相比于2025年5月，同户型成交价879万，↓229万，-26%

相比于2022年12月，同户型成交价1049万，↓399万，-38%

相比于2018年8月，同户型成交价920万，↓270万，-30%

相比于2016年3月，同户型成交价700万，↓50万，-7%

首城国际D区在2025年11月成交了一套88㎡的2居室，成交价601万。同户型在2022年3月成交价是968万，下降367万，幅度38%。

△双井-首城国际D区88㎡2居室：

2025年11月，中楼层成交价601万

相比于2025年3月，同户型成交价795万，↓194万，-25%

相比于2022年3月，同户型成交价968万，↓367万，-38%

相比于2021年8月，同户型成交价945万，↓344万，-37%

相比于2018年5月，同户型成交价840万，↓239万，-29%

北京楼市：橡树湾开始大跌了

清河橡树湾是海淀清河板块的高品质小区，在过去几年价格上涨不少。但是从最近的成交价格来看，橡树湾的回调幅度较大。

橡树湾五期在2025年11月成交了一套238㎡的4居室，成交价2230万。同户型在2023年5月成交价是3770万，下降1540万，幅度41%。

△清河-橡树湾五期238㎡4居室：

2025年11月，高楼层成交价2230万

相比于2024年10月，同户型成交价2800万，↓570万，-21%

相比于2023年5月，同户型成交价3770万，↓1540万，-41%

相比于2022年9月，同户型成交价3680万，↓1450万，-40%

相比于2020年12月，同户型成交价2580万，↓350万，-14%

橡树湾四期在2025年11月成交了一套191㎡的4居室，成交价1500万。同户型在2023年5月成交价是2515万，降价了1015万，幅度41%。

△清河-橡树湾四期191㎡4居室：

2025年11月，中楼层成交价1500万

相比于2023年5月，同户型成交价2515万，↓1015万，-41%

相比于2019年3月，同户型成交价1650万，↓150万，-9%

橡树湾三期在2025年11月成交了一套90㎡的2居室，成交价615万。同户型在2023年2月成交价是1045万，降价了430万，幅度42%。

△清河-橡树湾三期90㎡2居室：

2025年11月，高楼层成交价615万

相比于2025年1月，同户型成交价865万，↓250万，-29%

相比于2023年2月，同户型成交价1045万，↓430万，-42%

相比于2020年9月，同户型成交价770万，↓155万，-20%

橡树湾三期在2025年11月成交了一套99㎡的2居室，成交价796万。同户型在2023年4月成交价是1320万，降价了524万，幅度40%。

△清河-橡树湾三期99㎡2居室：

2025年11月，5层成交价796万

相比于2025年2月，同户型成交价1009万，↓213万，-21%

相比于2023年4月，同户型成交价1320万，↓524万，-40%

相比于2022年10月，同户型成交价1152万，↓356万，-31%

相比于2020年12月，同户型成交价905万，↓109万，-12%

橡树湾五期在2025年11月成交了一套146㎡的3居室，成交价1470万。同户型在2023年4月成交价是2323万，下降853万，幅度37%。

△清河-橡树湾五期146㎡3居室：

2025年10月，高楼层成交价1470万

相比于2025年2月，同户型成交价1766万，↓296万，-17%

相比于2024年3月，同户型成交价1820万，↓350万，-20%

相比于2023年4月，同户型成交价2323万，↓853万，-37%

相比于2022年9月，同户型成交价2170万，↓700万，-33%

橡树湾四期在2025年11月成交了一套162㎡的3居室，成交价1335万。同户型在2023年9月成交价是2085万，降价了750万，跌幅36%。

△清河-橡树湾四期162㎡3居室：

2025年11月，高楼层成交价1335万

相比于2025年8月，同户型成交价1555万，↓220万，-14%

相比于2024年5月，同户型成交价1762万，↓427万，-25%

相比于2023年9月，同户型成交价1980万，↓645万，-33%

相比于2023年9月，同户型成交价2085万，↓750万，-36%

站在10月看11月，市场预期原本颇为悲观。

从大中介实时成交量来看，10月约5900套，9月6400+套，8月约6500套，市场在低位徘徊。也难怪当时业内对11月的预测普遍保守，甚至已有准备“过冬”的架势。

然而，11月的成交数据却让许多人大跌眼镜。

不仅环比增长明显，最后一周（11.24-30）成交了1754套，较前一周还增加了50余套。

是什么促使了这种反弹？

难道市场真的开始看好房地产了？

答案可能更为现实：这不是信心的恢复，而是价格的妥协。

01- 以价换量的真相

当北京房价跌回2016年初水平，意味着过去近9年的高位横盘化为乌有。

对于购房者而言，这种价格回调无疑产生了巨大的吸引力。

一位刚完成过户的买家坦言：“关注的小区同户型比2023年高峰时降了近200万，现在的价格确实到了心理预期，再加上担心后续政策变化，就果断出手了。”

这种“抄底心态”，成为支撑11月成交量上涨的核心逻辑之一。

供需两端的数据也揭示了这一变化。

截至11月底，北京大中介外部挂牌量为13.7万套，全市场总挂牌量15.7万套，较11月初减少约4000套。

库存的小幅下降，一部分因为价格太低，业主主动撤牌；另一部分则是“降价成交”后的自然消化。

02- “逆行者们”的故事

在房价跌破想象，许多人考虑买房是不是会赔钱的时候，市场却出现了一批“逆行者”，他们正在用真金白银投票。

35岁的北漂女生橙子就是其中之一。从看房到签下那套26平方米、总价105万的一居室，她只用了3天。月薪一万的她用40万的积蓄付了首付，每月还贷3000元，恰好等于合租主卧的租金。

一个“尽收眼底”的小窝却让她结束了15年北漂，实现了在北京的安居小愿望。

刘先生的选择则代表了另一类买家。他在朝阳区四惠地铁站附近，以380万的总价拿下了一套62平方米的两居室，这个价格比同户型在2021年高点时足足便宜了220万。

“同样的预算，在三年前只能买到五环外，现在却能在地铁沿线买到正规两居室。”刘先生表示，虽然房子是2003年的，不算新，但户型方正，交通便利，完全满足了一家三口的居住需求。

更令人意外的是王女士的案例。作为一名改善型买家，她在海淀区清河板块以650万的价格购入了一套89平方米的三居室，而这个小区同样的户型在2017年巅峰时期成交价曾达到850万。

“虽然现在的价格比最高点还是低了200万，但对我来说，用这个价格能在海淀买到品质不错的三居室，已经是很难得的机会了。”王女士说，她卖掉了之前位于昌平的小两居，加上积蓄，完成了这次“升级”。

类似的例子不在少数：

有95后年轻人在通州买下148万的顶楼无电梯房，他坚信“200万以下不介意楼层”；有的人拿出5年积蓄，还有父母资助的几十万拿下二环边170万的40平方米住宅，举家在首都定居。

这些购房者形成了独特的购房逻辑：不要高溢价的学区房，地铁便利、商圈完善、外卖丰富，这些都比户型格局更重要。

正如一位买家所言，“200平以下不谈风水”，阳光和通风才是奢侈。

当下的北京，原本买通州的钱，现在可以买朝阳了；原本买昌平的钱，现在可以买海淀了。只有真的需要定居安家，确实是“赶上了”。

03- 历史惊人的巧合

2016年初和年底，北京房价差了近40%；如今，我们又用将近3年的时间跌回2016年初的位置。历史的巧合让人不禁唏嘘。

房价下跌的背后，是多重因素的叠加。房地产市场进入调整周期，供需关系从“供不应求”转向“供过于求”；

互联网、金融等高薪行业裁员降薪，削弱了核心购买力；叠加人口结构变化、新房供给增加等因素，共同挤压了二手房的生存空间。

而当前的市场结构也发生了明显变化。数据显示，300万以下的房源占比突破50%，500万以下的占比已经接近八成。

从2023年1月份以来，低总价房源的占比逐渐增加，意味着当前的成交量上涨，主要由刚需群体的“抄底行为”驱动。

面对当下的市场，无论是“抄底族”还是“等等党”，都有各自的逻辑。

交流群里流传着只要胆子大就能省一年工资的段子，有人因犹豫错失良机，也有人为卖家拒绝而庆幸。

但更重要的是，你需要问问自己：你的定位是什么？你的需求是什么？你能承担的最大风险是什么？

当下的市场看似令人恐慌，实则是真正能让买房人看清买房现实的情况。

当投资的迷雾散去，居住的本质回归，或许这才是房地产市场回归健康的开始。

对于11月的成交量可圈可点，我们可以认为这是“底部抄底”的短期行为，主要依赖“低价刺激”。如果年底前没有实质性的政策支持，这轮“翘尾行情”很难持续，现在的房价趋势或仍将延续。

但无论如何，那些用合理价格买到安身之所的人们，至少已经实现了最朴素的安居梦。

你会在这个时候买房吗？

2025年11月中国房地产市场分析月报

核心观点

新增供应：环比由降转增16%，穗镐苏莞常等实现倍增

新房成交：穗镐环比微增，徐惠珠等三四线环比显著回升

项目去化：开盘平均去化率增3pcts至35%，津苏甬等皆超6成

库存：供求比0.82致库存微降1%，三成城市去化周期改善

二手住房：11月成交面积环增14%，沪蓉汉宁等多城环增2成以上

土地市场：成交面积金额环增39%和57%，平均溢价率回升

企业销售：38家企业11月销售金额环比增长

2025年11月，新房供应阶段性放量，成交持续走稳。新房供应制约成交回升的状况未有改观，30城库存面积为21890万平方米，环比微降1%，同比下降5%。二手房成交延续由降转增，成交环比上升14%。土地市场成交规模和平均溢价率均迎来回升。

01 新增供应

环比由降转增16%，穗镐苏莞常等实现倍增

11月房企推盘积极性小幅回升，30个重点城市11月预期新增供应669万平方米，环比增长16%。一线城市中广州阶段性放量，环比翻番。4个一线城市整体预计供应面积149万平方米，环比增长23%。其中广州单月供应规模达到了61万平方米，因上月基数较低，环比翻番，同比增幅也达到了4%。二三线城市环比增长14%，主要得益于西安、苏州、东莞、常州等城市集中放量。11月26个二三线城市合计供应521万平方米，环比增长14%。苏州、东莞、常州等基于上月基数较低，环比翻番，同比仍呈现下降走势；而杭州、西安等热点城市“以销定产”模式下，供应呈现出同环比齐增态势，累计同比降幅持续收窄。

02 新房成交

穗镐环比微增，徐惠珠等三四线环比显著回升

11月商品住宅成交持续走稳。11月30个监测城市成交面积为815万平方米，前11月累计成交10651万平方米。一线城市中仅广州一城因供应放量，11月单月成交63万平方米，环比微增2%。北京虽然成交增长动能放缓，但是前11月累计同比仍微增1%。二三线城市同比跌幅低于一线。26个二三线城市合计成交670万平方米，其中成都单月成交规模达73万平方米，遥遥领先，西安也维持了单月60万平方米以上高体量，是稳定全国大盘的基石。环比来看，合肥、珠海、惠州环比回升，市场保持止跌走势。徐州逆势高增，同环比涨幅达82%和129%，经历了数月行情低迷，购房需求迎来了一波集中释放。

03 项目去化

开盘平均去化率增3pcts至35%，津苏甬等皆超6成

从项目去化率来看，11月市场热度持稳，据CRIC监测数据，30个重点城市11月平均开盘去化率为34%，环比微增3pcts。厦门、南宁、长春、无锡、东莞、珠海、徐州等7城2025年11月无项目开盘加推。分城市来看，去化率超6成城市为仅天津、苏州、宁波，主要得益于个别网红盘集中入市对去化率拉升作用比较显著。从变化趋势看，上海、广州、深圳等热点城市去化率稳步修复，环比持增；武汉、郑州、青岛等前期低迷型城市也出现了止跌态势，环比增幅显著。

04 库存

供求比0.82致库存微降1%，三成城市去化周期改善

11月因新房供应放量而成交持稳回落，因而30城整体供求比由上月的0.6增至0.82，上海、西安、成都、广州等11个城市供求持稳（供求比在0.8-1.2之间），郑州、北京、青岛、南宁、无锡、济南、佛山、珠海、惠州、徐州等10城供求比均在0.5以下。30城库存面积为21890万平方米，环比微降1%，同比下降5%。徐州、惠州等去化周期环比下降，仍在持续改善；从绝对量来看，目前仍有1/3城市消化周期低于18个月。

05 二手住房

11月成交面积环增14%，沪蓉汉宁等多城环增2成以上

11月30个重点城市二手房成交面积预计为1704万平方米，环比增长14%，前11月累计同比正增3%。不同能级呈现出显著的差异化行情：一线城市和二线城市均呈现环比上升：11月4个一线城市成交规模达402万平方米，环比增长10%，前11月累计正增5%。20个二线城市成交规模为1113万平方米，环比增长13%，前11月累计正增2%。一线中北京、上海环比均呈现止跌回稳态势，二线成都单月成交量达174万平方米遥遥领先；武汉单月成交同环比齐增12%和31%，延续放量态势。还有部分城市诸如长沙、南宁等本月环比倍增，放量也较为显著。三四线城市止跌回稳， 11月6城成交规模为189万平方米，环比增长37%，同比增长3%，累计同比正增3%。常州、烟台、扬州同环比齐增。

06 土地市场

成交面积金额环增39%和57%，平均溢价率回升

2025年11月，土地成交规模环比回升，同比降幅仍维持在二成。据月末快报数据显示，当月土地成交建筑面积和金额分别环比增长39%和57%。供地规模进入年末放量周期，截至25日，本月土地供应建筑面积2.9亿平方米，环比上升250%。分能级来看，11月一线城市土地成交量价同比回升。截至11月24日，全国商住办类招拍挂成交建筑面积8604万平方米，其中一线城市上升36%。成交金额方面，一线城市同比上升43%。从市场热度来看，本月溢价率稍有回升，但土拍热度仍集中在少数优质地块，如北京朝阳南磨房、上海浦东川沙等，此外义乌也出现了超高溢价率的优质商办地块。